作为成都区域型国企，成都空港城市发展集团有限公司（以下简称：成都空港城发）在参与了多年房地产开发之后，也在2019年，正式宣布踏入房地产行业。

时逢经济社会的转型期，成都空港城发自然迅速完成了从开拓到全面开花的阶段性成功，风头正劲之时，一个负面信息突然进入了大众的视野，不得不让我们重新审视，其在房地产开发中的隐晦不明之处。

(相关资料图)

01

罕见一纸批复“定性”

成都空港城发核销名下16.18亿元土地资产

近日，成都空港城发公告，发生一宗城镇住宅用地核销事项，该土地资产账面价值161,770.65万元，占公司2021年末经审计净资产的5.66%，原因为满足双流区2023年第一批集中供地要求。

据公告显示，本次核销的土地资产是成都空港城发名下的“川(2017)双流区不动产权第0049258号宗地”，面积126,213.16平方米，根据相关批复文件规定，依规核销账面价值，注销权证手续。

本次核销土地事项将导致公司合并口径总资产减少161,770.65万元，占公司2021年末总资产比例2.61%，占2021年末经审计净资产的5.66%。公告还表示，核销相关土地账面价值后对本公司生产经营、财务状况及偿债能力无重大不利影响。

｜资料来源：成都空港城市发展集团有限公司公告

文轩财经从招拍挂市场，查询2016-2023年双流成交地块，未能找到该宗土地的交易信息。

足见，该地块不是从公开市场流转到成都空港城发名下的，至于被核销的原因和影响，以往城投公司对土地资产进行核销的方式很少见，不能辅证本次事件，坊间自然萌发出了多种猜测。

有相关专业人士解释称，可将其理解为核销掉公司对土地资产的使用权，该资产已不能入账，且由于政府集中供地要求，将土地先收回。

一券商固收分析师认为，通常情况下，资产进出最起码应该差不多，比如该案例，可以通过土地出让金返还、股东注资等方式平衡，否则虽不违反债券相关约定，但仅凭一纸批复就注销这么多资产，有些不合适。

02

现有自营开发项目13个 

盘踞双流怡心湖和东升等板块

从成都空港城发这家企业的发展情况来看，是比较顺畅的，2019年，全资注册了位于双流的子公司空港置业，主营房地产开发业务。

据中成房业和网络数据显示，近5年，成都空港城发及子公司在公开市场拿下至少11宗地块，均位于双流。

｜数据来源：中成房业、网络公开信息

现有自营开发项目13个，总占地约876.97亩，多集中于双流怡心湖和东升两大热门板块。

｜图片来源：网络

分析来看，其2019年以联合拿地开发为主，携手了成都轨道城市投资集团有限公司，开发四海云锦（双流西TOD）、两江映月（二江寺TOD），基本处于练手阶段，取得了二江寺 TOD 384套住宅开盘即售罄的好成绩。

随后与中信集团合作开发中信城开山河赋、与万科合作开发万科梦想城。

2021年，自持开发全区国企首个市场化房地产项目—云璟铂樾项目，逐渐打开自持开发的大门，相继推动云玥汀澜、云玥栖棠的开发建设。

作为“云系”产品的首秀，东升板块的云璟铂樾首度亮相销售火热，2022年11月24日-25日，云璟铂樾开始网登，推出5、9号楼114-143㎡板式小高层，清水售价18375-20625元/㎡，共65套房源，成功吸引165组购房家庭参与报名（无房+棚改56组、普通109组），摇中概率39.39%，12月初开盘售罄。

目前，从TOP级“云玺系”、改善级“云璟系”、首改级“云玥系”、刚需级“云筑系”，以及保障性住房“云栖系”，成都空港城发此前已亮出了自己完整的产品体系。

今年，预计云玥汀澜、云玥栖棠将入市，怡心湖的云璟林著（83亩）、创智科技产业园正加紧建设中，这种全面铺开的开发节奏在当今市场中已经非常罕见了，可以窥见其发展的决心，和过硬实力、成体系开发能力和深耕区域的能力，给人留下了深刻印象。

03

前身为双流交投

未来一年内兑付高峰期在2023年11月

成都空港城市发展集团有限公司成立于2008年7月1日，前身为成都市双流区交通建设投资有限公司（双流交投），系国有独资公司，股东为成都市双流区国有资产监督管理和金融工作局（持股90%）、四川省财政厅（持股10%），是双流县交通投资建设投融资主体。

｜图片来源：天眼查

依托双流县财政、承担双流县一系列交通基础设施项目建设的同时，进行农村土地综合治理、农民新居工程建设。

成都空港城发集团下设产融公司、建管公司、置业公司、公交公司、现服公司、交通公司、大健康公司等7家全资二级子公司，控参股公司40余户。

其主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定。截至2022 年三季报，成都空港城发总资产为 679.98 亿，资产负债率 55.32 %。

此外，成都空港城发目前有存续债券12只，规模115.60亿元。据数据显示，其中，剩余期限1年内的债券金额为39亿元，占比33.7%；剩下76.6亿元均为1-3年到期债券，占比超66%。未来一年内兑付高峰期将在2023年11月，需偿还本息共计10.8亿元。

同时，公司有境外债4.03亿美元，剩余期限均在1-3年。未来兑付集中于2024年，本息共计3.4亿美元，而今年年内将有0.4亿美元利息兑付。

文轩智库专家速评

上海易居房地产研究院研究总监 严跃进

从行业经验来看，这类事件确实比较罕见，我看官方提到了“原因为满足双流区2023年第一批集中供地要求。”某种程度来讲，这块地是要流入市场、重新交易，进行更加市场化的运作，体现了双流区供地方面的一些调整，官方加大了土地信息的公开。

核销掉了，意味着地不属于成都空港城发了，失去了一块土地，同时，与地块相关的财务压力也可以减少。

作为区域型国企，成都空港城发的优势在于国企本身，运作稳定、健康，在面对房地产行业冲击的时候可以镇定自若，劣势在于，参与市场化竞争时，企业决策会出现滞后。