一晃，上半年就要过去了。

开篇先说说这两天市场的三个小热点。

第一个，昨儿天津的土拍又上演了一波小高潮，一口气成交9宗地，创收约123个亿，中北镇地块的触顶摇号+中医药大学地块的底价拍出，让这场土拍颇为魔幻，话不多说，细细品味。同时，这厢刚卖完，那厢又挂出，足足上架31宗地。其中主城区更是卯足了劲，10宗土地哐哐哐挂。

(相关资料图)

第二个，今儿天津的土拍，热度没延续，红桥西于庄地块流拍了，空港的地绿城底价拿走。至此，2023年上半年天津的土拍就完结了，累计成交了25宗地，揽金近300亿，直观对比去年上半年，吊打。

第三个，昨儿大家的关注点都在土拍，还有一条河西区转学通知上了热搜。发布的通知里，重点强调了：因学位相对紧张，学生入读的学校将在全区范围内进行统筹安排。针对的对象，一是七年级入学：具有河西区户籍的外省市六年级小学毕业生。二是，八九年级转学：具有河西区户籍的外省市、本市外区七年级、八年级学生。不由想说，前有海教园南开学校转学通知，现有河西转学通知，这教育变化是一波接着一波，不会以人的意志为转移。

1

小热点说完，咱们回归主题，为什么说天津很多卖二手房的顶不住了。

现在楼市里的现象很明显：土地略热，新房冷，二手房也冷。

最近粉丝在后台留言/私信咨询：“二手房被套，卖不出去，该怎么办？”或者是“买了四五年的房子，区域内二手房市场“一潭死水”，租呢，价格都抵不上每月房贷”。还有更甚者，“刀刃向内，挂了2年，价格一降再降，降了30万，都没人来看，现在孩子要上学了，换个房子，都没法换”。其实，这样的情形，早开始上演了。

赤裸裸的现实，房子不好卖了，二手房更是挂高了没人看，挂低了又觉得自己吃亏。买房人越来越观望，卖房人越来越焦灼。

不知道有多少想抛售二手房的业主们，心态崩掉，顶不住了。

二手房，当下的行情用一句话来形容：从大处着手，可以说量增价跌，库存井喷，挂牌量、成交数、成交周期等方面也疲惫不堪，这也就导致了在价格方面接连下探。

中午小憩，道士君打开贝壳找房，看了一眼二手房挂牌量。

被上面的一串数字吓到了。

176139套！天津二手房的挂牌数量，已经飙升至17.6万套。

这挂牌量无疑是到了一个新的峰值。

道士君清楚的记得，天津4月，二手房挂牌量16.2万套，5月突破17万，具体为17.03万套。6月，这挂牌量直逼18万。相较上个月，净增了6000套左右 。

一些我们熟悉的大体量小区，比如富力津门湖，富力又一城，金地格林世界，挂牌在卖的二手房最低量近400套，最高超720套。

现在的天津二手房库存，明面上已经十分饱和，后续还可能继续增加。

2

二手房因为是自由市场，房主的心态变化很关键，惜售和抛售，常常互相影响蔓延，这也是二手房越卖越多的一个原因。

现在这么大量挂牌的二手房，为了出货必然相互压价。

道士君问了一些卖二手房的朋友们，才发现，现在卖房，相当卷。

有朋友为了卖金地格林世界的一套房，又是给中介拉群，又是群里发红包；

又是做营销，把能使出的法子全使了出来，能触达的中介全部触达。

就这，中介给出的招数，还是降价，再降价。

这价格已经降到了朋友能承受的底线了，降的狠了，索性下架不卖了。

还嘟囔了一句，卖地都卖出去了，我的房怎么还卖不出去。

有一部分业主的想法是“房子低价卖了，如果持有现金，依然是贬值，不如拿着不动。”

如今的行情，道士君认为，能卖个市场价就不错了，更多的是议价成交。

要想高于市场价成交，要么你的房子特别有的吸引力；比如核心区的学区房。

要么你的下家是大冤种，你说这个概率有多大？

为什么天津二手房卖不动？降价也难改趋势？

二手房库存大。

片面来看，从2018年开始，天津二手房市场成交量才略略超过新房，开启了真正意义上的“存量时代”，城市住房的成熟阶段才刚刚开始。

新增的二手房在持续走高，后续二手房市场的“高库存”风险将更加明显。

二手房承接力下降。

疫情后，各行各业都收到不同程度的影响。城市居民的就业预期收入，都发生了改变，二手房市场承接力，在下降。

买涨不买跌

天津二手房房价高位回落，不断走低，影响市场信心。绝大多数买家，都是买涨不买跌。别说二手房降价是常态，现在新房动不动腰斩式降价，首创天阅海河都降至21500元/㎡了。

这种下降趋势，买卖双方博弈进入深水期，急于出手房源的业主只能不断下调报价，可购房者却抱着”抄底“的想法，房源交易周期越来越长，这也导致有些业主对市场失望。还有就是刚需的影响，在”房主不炒“的大环境下，刚需对于市场需求的掌控是比较高的，他们不买房的话，二手房、新房都无市场，当下市场行情下行趋势明显，动不动整点降价潮，他们不敢出手，二手房也就变得越来越难卖了。

新房二手房倒挂严重。

天津房价倒挂现象，同价格能在环城买一个百来平米的房子，何必再去买房龄大、房体陈旧的二手房呢。更有意思的是，道士君看了一下最新二手房购房平台上勾选有电梯，满五年，普通住宅，商品房，符合条件的仅有35394套，这也就意味着，那些功能完整，适合居住的房子，大概只有总量的20%。更何况新房这两年特惠折扣猛烈，送物业，送装修，0首付等等，比二手房更狠，也更打动购房者，有的新房低于二手房价格不少，购房者也乐意买。更值得一说的是，新房的产品更创新，功能性更强，舒适度更高，如今，新规划实施，更是将产品创新玩出了新花样，露台，小院，大面宽......

3

可如今，这二手房市场“闷罐里“的局该怎么破？

想买房的说：再等等，再看看，接下来还要降

业主说：降价降不动了，先下架，等市场回暖我再卖。

另一业主说：我着急，降了40万了，还是卖不出去，没人买。

中介说：看看新房，合适。

2023年，对于所有人来说，手里有钱，心中不慌。盘整盘整自己的房产，在”风来“之前，这里的风，有”政策风”，有“市场风”，亦有“大势风”，做好万全之备，留有优质房产，目前最简单、最直接的办法，一，卖掉，难卖也要卖。二，如果你是卖房打新，更要懂得让二进三。打新多赚，二手房让点利。三，尽可能把二手房换成一手房，或者是次新房。四，无学区房的老破小、劣势资产房源、垃圾楼层户型，别捂着，卖掉。

整体，通盘应该以置换链条来做考虑。